VOUS MANGEZ BIEN ICI

Création en marche, mais...

Plus d'une semaine de formation comptabilité, moi je vous dis, ça tue pas mal de neurones... Mais c'est pas un peu de gymnastique mentale qui peut nous faire peur. Le problème du moment c'est surtout que la disponibilité de notre local de mouffetard est retardé... Il devait être libéré au 1er décembre, il le sera maintenant le 15... Et sans véritable certitude... Une ouverture avant Noël est donc fortement compromise.

On peut bien sûr positiver: c'est l'occasion de peaufiner notre plan d'action, la recherche de bons fournisseurs etc... Mais entre nous, un peu refroidi par différentes expériences, on recherche en même temps un autre local, histoire de ne pas se retrouver le bec dans l'eau le cas échéant (et on croise les doigts).

De plus, la situation d'une société en formation est un peu délicate. Pour s'enregistrer à la chambre de commerce, il faut avoir ses statuts et son siège social (dans le cas d'un commerce, c'est son adresse par exemple) et donc avoir signé un bail mais aussi avoir la preuve de dépot du capital social dans une banque. De son coté, la banque bloque le capital sur un compte le temps d'avoir la preuve que la société a bien été constituée. Pourtant, tout se complique quand l'agence ne veut rien faire signer avant que la société ne soit constituée, puisque la chambre de commerce veut le bail avant d'enregistrer la société. Heureusement, pas très grave, tout le monde à l'habitude visiblement.

Attention cependant, nous avons appris par exemple qu'un prêt contracté à une banque pendant cette période de formation peut très bien être attribué à une personne physique et non à la société (puisque non encore formée, et je parle ici d'une SARL, EURL, SAS ou SASU). C'est bien la société qui remboursera le prêt, mais en cas de problème, liquidation de la société par exemple après 2 ou 3 ans, la totalité du prêt (s'il n'est pas complètement remboursé) peut être demandé à la personne physique qui l'a contracté pendant que la société était en formation (vous me suivez? relisez si besoin:)...). Même problème avec le bail. Pour éviter le problème, il vaut donc mieux finaliser le prêt après la formation (ou le faire voter en assemblée générale avec procès-verbal) ou joindre le bail aux statuts...

Bon allez, on y retourne...

Et la rue Mouffetard?

A force de chercher, on trouve (c'est ce qui se dit...). D'abord peu enthousiasmé par ce petit local de 18m2, on s'est vite rendu compte qu'il avait de nombreux avantages...

Très proche de la rue Mouffetard, seulement 800 euros de loyer, juste 2400 euros de frais d'agence, c'est plutôt intéressant. Et maintenant qu'on à décidé de changer pour la confiserie... On trouve un local qui dispose d'une extraction... La contrepartie c'est des travaux à faire et une rue qui, même si elle est placée proche d'une rue très passante et commerçante, est sûrement limitée en passage. Compte tenue des frais engagés et du loyer, cela reste intéressant.

Rapidement, on a donc posé une option et constitué le dossier, prix contact avec une banque du quartier pour ouvrir un compte et on est dans l'attente d'un devis pour les travaux...

Et voilà que l'on commence en même temps une formation sur la comptabilité et la création d'entreprise... La roue serait-elle en train de tourner?

Changement de direction!

Des différents locaux visités, l'un d'entre eux avait attiré notre attention et pour cause: accessible à 3 mn chrono à pied (rue de Charonne), un loyer raisonnable à 1500 euros et une location pure aux conditions classiques (3 mois de caution, honoraires de l'agence à 10% du loyer annuel). Une surface de 20m2 en boutique plus 15m2 à l'étage...

Idéal, sauf que, comme on pouvait le prévoir, la restauration n'y est pas possible. Rapidement, nous avons donc décidé d'envisager de changer d'activité et de se lancer dans les chocolats et la confiserie. Cela reste gourmand, alimentaire, par ailleurs plus simple à vivre au jour le jour donc en bref un bon début pour un commerce. Surtout que dans cette perspective avec ce local, nul besoin de prêt bancaire, nos moyens suffisent...

Seulement voilà, rien ne s'est passé comme prévu. Le locataire actuel est pressé, réclame 3000 euros supplémentaires au titre des travaux effectués durant l'année, ce qui n'est pas apprécié par l'agence qui évoque un contretemps pour la visite. Le locataire nous rappelle, organise malgré tout une visite, décale encore une journée pour finalement nous dire qu'un dossier avait déjà été déposé entre temps. L'agence nous confirme que le propriétaire a donné son accord de principe...

Un peu furieux d'être passé à coté de cette "affaire", il nous a fallu une bonne journée pour sortir de notre colère et se lancer encore plus à la recherche d'un local intéressant...

On y a quand même gagné une certaine ouverture d'esprit, certains aussi qu'il fallait modifier notre activité pour trouver un local plus intéressant...

Enfin des visites intéressantes!

... Et il était temps. Les locaux commerciaux intéressants sont rares car très rapidement occupés et pour des raisons très faciles à comprendre:

• Ils doivent impérativement être bien placés, sur une rue passante
• Leur prix de cession doit être le plus bas possible
• La commission de l'agence ne doit pas être exagérée
• Le prix du loyer doit être raisonnable (y compris les charges)
• Les garanties demandées ne doivent pas être surdimensionnées

Dit comme ça, on peut penser à une mission impossible. Surtout que certaines agences en rajoutent parfois pour vous décourager au maximum ("Ho vous aurez beaucoup de mal à trouver pour ce prix!"). Et pourtant, même à Paris, avec un peu de tenacité, de chance et surtout de temps, il est possible de tomber sur de belles opportunités.

Récemment, plusieurs visites et locaux ont donc attiré notre attention:

L'un d'eux se situe boulevard Magenta, dans le 10ème, proche de la gare de l'est et non loin de république. Une boutique de 18m2 environ avec une belle arrière boutique de plus de 30m2 avec une extraction possible. Quelques travaux sont nécessaires mais sans excès. Avantage certain: pas de reprise! Il s'agit de ce que l'on appelle une location pure. Cependant, le loyer est à 2300 euros par mois, un peu élevé malgré tout. L'agence est assez gourmande: 9000 euros d'honoraires! Le propriétaire demande aussi un droit d'entrée de 11ooo euros avec 3 mois de caution plus 3 mois de paiement d'avance... L'addition des différentes sommes devient donc salée soit 33800 euros pour le local uniquement. Il faut y ajouter les travaux, le matériel et le besoin en fond de roulement (c'est à dire la réserve d'argent pour le premier mois d'activité). On arrive facilement à plus de 50000 euros, voire même 60000, ce qui reste raisonnable mais qui demande réflexion...

Un autre local se situe dans le 11ème, proche de chez nous. Petite surface de 20m2, petit loyer de 750 euros, petite reprise de 25000 euros. Il s'agit d'une rue adjacente à la rue de Charonne, le local a une très belle façade en bois classée. Il appartient à la ville de Paris, ce qui facilite les rapports avec le propriétaire et limite les garanties à donner. Mais l'extraction n'est pas autorisée, la façade classée empèche certaines installations, le local est assez bas de plafond et n'est donc pas adapté pour la restauration. On arrive donc à 29000 euros pour le local. Le coût des travaux, du matériel et du fond de roulement seraient moins élevés compte tenu de la taille des lieux. Le total avoisinerait malgré tout les 45000 euros.

Autre cas, autre local. Il est cette fois plutôt grand: presque 60m2 avec une façade vitrée visible et proche de la rue de charonne (encore) même si placé dans une rue adjacente. Pas d'extraction possible mais il serait tout à fait possible d'en faire une belle saladerie sandwicherie avec une belle cuisine dite d'assemblage et de nombreuses places assises. Le loyer est en rapport: 2200 euros. Pas de reprise, ce qui est toujours intéressant mais par contre le propriétaire demande un an de garantie bancaire. Soit un an de loyer bloqué sur un compte ou garanti par notre banque... Avec la garantie bancaire, le local nous reviendrait donc à 35000 euros. Avec les travaux et le reste, 60000 euros ne seraient pas de trop...

Un autre exemple intéressant et cette fois directement sur la rue de Charonne. 18m2 de boutique plus un espace de 15m2 à l'étage pour 1500 euros par mois charges comprises. Aucune reprise car il s'agit cette fois d'un bail précaire. C'est le plus intéressant de tous. Le seul inconvénient du bail précaire c'est qu'il ne permet pas la reprise du fond de commerce dans les 2 ans, mais c'est aussi une garantie en cas d'échec de quitter les lieux sans trop de dommages financiers. Les frais d'agence sont de 30% du loyer annuel (comme souvent) soit 5000 euros. le total pour l'installation serait inférieur à 35000 euros. Presque idéal puisqu'à 3mn à pied du domicile, la cerise sur le gateau en quelque sorte. Mais, pas de restauration possible, y compris froide... Et ça refroidit...

Après des heures de brainstorming intense, on étudie sérieusement la possibilité de faire évoluer notre projet. La restauration est-elle en effet vraiment la bonne solution? Le temps de l'adaptation est peut-être bien arrivé...

A la recherche du local perdu

Nouveau départ et nouvelle motivation. Après une pause forcée pendant le mois d'août, le début septembre nous inquiétait aussi. Les locaux commerciaux à louer se faisaient tout aussi rares et leur prix étaient en nette augmentation... Un phénomène peut-être normal à la rentrée puisque dès lundi dernier, le choix était malgré tout bien meilleur.

Alors hop! en avant toute les visites! Car c'est bien le plus difficile dans cette histoire. Le prix des cessions de bail et celui des reprises de fond de commerce sont toujours très élevés sans véritable raison. En toute logique, un bail ne se cède que lorsqu'il existe un commerce dans le local et le prix d'une reprise ne doit pas seulement se justifier par le CA de l'année ou l'équipement du local mais aussi par la perennité du commerce. Ce n'est que très rarement le cas. Malheureusement, c'est surtout grâce au potentiel estimé du local que le prix est fixé, ce qui est totalement subjectif, mais plus intéressant pour l'ancien locataire (et l'agence). Un droit d'entrée peut même être demandé parfois. Tout ça est quand même très libre et très peu surveillé. Une petite jungle.

Ajoutez à tout ça la crise financère du moment et la réticence des banques à accorder un crédit...

Découragé, nous? Nooooon, pas encore. Notre endurance est encore intacte. Mais on peut se demander pour combien de temps...

Le casse-tête du local

L'emplacement étant l'un des éléments les plus importants, sinon LE plus important, on se concentre donc en ce moment sur la recherche d'un local bien situé. Le but n'est pas forcément de trouver le plus rapidement possible mais au moins de cerner les quartiers potentiels: c'est impératif pour rendre le business plan plus précis, business plan qui est primordial pour convaincre différents organismes, aides et banques...

L'idéal est évidemment de trouver un local sans reprise de fond de commerce. Sur paris, la reprise est en effet souvent très élevée. Récemment, on a pris une douche froide à propos d'un petit local de 35m2 dont la reprise était de 300 000 euros... Oui oui, sans erreur de zéros...

Vous avez sûrement vu ces fameuses pancartes sur des commerces à louer "Bail à céder"... Petite explication simplifiée à ce sujet: le bail d'un local commercial est de 3, 6 ou 9 ans. Pour le locataire, il est difficile de casser le bail en dehors de ces délais sans une bonne raison. Si le commerce fait faillite, c'est une bonne raison, mais sinon, le locataire doit céder son bail à un autre locataire. Le problème c'est que cette cession est interdite. Le seul moyen d'autoriser cette cession est la vente du fond de commerce...

Dans notre cas, la reprise d'un fond de commerce serait potentiellement intéressante s'il s'agissait déjà d'un local "snack", mais ce n'est pas toujours le cas. Et même, la reprise d'un local de type snack demanderait sûrement aussi des travaux et le rachat de matériel...

Les bonnes reprises sont donc très rares, très chères, souvent exagérées et font aussi l'objet de spéculations certaines...