... Et il était temps. Les locaux commerciaux intéressants sont rares car très rapidement occupés et pour des raisons très faciles à comprendre:
- Ils doivent impérativement être bien placés, sur une rue passante
- Leur prix de cession doit être le plus bas possible
- La commission de l'agence ne doit pas être exagérée
- Le prix du loyer doit être raisonnable (y compris les charges)
- Les garanties demandées ne doivent pas être surdimensionnées
Dit comme ça, on peut penser à une mission impossible. Surtout que certaines agences en rajoutent parfois pour vous décourager au maximum ("Ho vous aurez beaucoup de mal à trouver pour ce prix!"). Et pourtant, même à Paris, avec un peu de tenacité, de chance et surtout de temps, il est possible de tomber sur de belles opportunités.
Récemment, plusieurs visites et locaux ont donc attiré notre attention:
L'un d'eux se situe boulevard Magenta, dans le 10ème, proche de la gare de l'est et non loin de république. Une boutique de 18m2 environ avec une belle arrière boutique de plus de 30m2 avec une extraction possible. Quelques travaux sont nécessaires mais sans excès. Avantage certain: pas de reprise! Il s'agit de ce que l'on appelle une location pure. Cependant, le loyer est à 2300 euros par mois, un peu élevé malgré tout. L'agence est assez gourmande: 9000 euros d'honoraires! Le propriétaire demande aussi un droit d'entrée de 11ooo euros avec 3 mois de caution plus 3 mois de paiement d'avance... L'addition des différentes sommes devient donc salée soit 33800 euros pour le local uniquement. Il faut y ajouter les travaux, le matériel et le besoin en fond de roulement (c'est à dire la réserve d'argent pour le premier mois d'activité). On arrive facilement à plus de 50000 euros, voire même 60000, ce qui reste raisonnable mais qui demande réflexion...
Un autre local se situe dans le 11ème, proche de chez nous. Petite surface de 20m2, petit loyer de 750 euros, petite reprise de 25000 euros. Il s'agit d'une rue adjacente à la rue de Charonne, le local a une très belle façade en bois classée. Il appartient à la ville de Paris, ce qui facilite les rapports avec le propriétaire et limite les garanties à donner. Mais l'extraction n'est pas autorisée, la façade classée empèche certaines installations, le local est assez bas de plafond et n'est donc pas adapté pour la restauration. On arrive donc à 29000 euros pour le local. Le coût des travaux, du matériel et du fond de roulement seraient moins élevés compte tenu de la taille des lieux. Le total avoisinerait malgré tout les 45000 euros.
Autre cas, autre local. Il est cette fois plutôt grand: presque 60m2 avec une façade vitrée visible et proche de la rue de charonne (encore) même si placé dans une rue adjacente. Pas d'extraction possible mais il serait tout à fait possible d'en faire une belle saladerie sandwicherie avec une belle cuisine dite d'assemblage et de nombreuses places assises. Le loyer est en rapport: 2200 euros. Pas de reprise, ce qui est toujours intéressant mais par contre le propriétaire demande un an de garantie bancaire. Soit un an de loyer bloqué sur un compte ou garanti par notre banque... Avec la garantie bancaire, le local nous reviendrait donc à 35000 euros. Avec les travaux et le reste, 60000 euros ne seraient pas de trop...
Un autre exemple intéressant et cette fois directement sur la rue de Charonne. 18m2 de boutique plus un espace de 15m2 à l'étage pour 1500 euros par mois charges comprises. Aucune reprise car il s'agit cette fois d'un bail précaire. C'est le plus intéressant de tous. Le seul inconvénient du bail précaire c'est qu'il ne permet pas la reprise du fond de commerce dans les 2 ans, mais c'est aussi une garantie en cas d'échec de quitter les lieux sans trop de dommages financiers. Les frais d'agence sont de 30% du loyer annuel (comme souvent) soit 5000 euros. le total pour l'installation serait inférieur à 35000 euros. Presque idéal puisqu'à 3mn à pied du domicile, la cerise sur le gateau en quelque sorte. Mais, pas de restauration possible, y compris froide... Et ça refroidit...
Après des heures de brainstorming intense, on étudie sérieusement la possibilité de faire évoluer notre projet. La restauration est-elle en effet vraiment la bonne solution? Le temps de l'adaptation est peut-être bien arrivé...
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